Kupil som nehnuteľnosť v Španielsku

Čo všetko rieši „Administrador de Finca“ a čo nie

Administrador de Finca je správca spoločných častí bytového domu alebo komplexu. Nie je to zamestnanec štátu, ale zvyčajne externá firma alebo jednotlivec najatý komunitou vlastníkov.

Čo má na starosti:

• Správu financií komunity (vyúčtovanie nákladov, kontrola rozpočtu)
• Organizáciu valných zhromaždení vlastníkov
• Dohľad nad údržbou spoločných priestorov (výtah, bazén, strecha atď.)
• Zmluvy s dodávateľmi (upratovanie, opravy, bezpečnostné služby)
• Riešenie problémov ako sú sťažnosti medzi susedmi alebo nedoplatky

V prípade že ste kupili samostatný dom, bez urbanizácie či bytovky tohto človeka nepotrebujete, o dom sa staráte vy, alebo spoločnosť ktorú zazmluvníte.

Ako funguje „comunidad“ – mesačné poplatky a pravidlá

„Comunidad de propietarios“ je spoločenstvo vlastníkov, ktoré má právnu formu a vlastné pravidlá – podobne ako bytové družstvo.

Mesačné poplatky sa platia na:

• Údržbu spoločných priestorov
• Spotrebu elektriny, vody v spoločných častiach
• Opravy a investície
• Prácu správcu (Administradora)

Pravidlá komunity môžu obsahovať:

• Časy ticha
• Zákazy prenájmu na krátky čas (napr. Airbnb)
• Pravidlá pre bazény, parkovanie či domáce zvieratá

Tieto pravidlá sú zvyčajne schválené na zhromaždení vlastníkov a sú záväzné pre všetkých.

Najčastejšie chyby nových majiteľov nehnuteľností v Španielsku

• Nekontrolujú stav komunity – môžu byť vysoké dlhy alebo plány na drahé opravy
• Nečítajú stanovy komunity – neskôr zistia obmedzenia, napr. zákaz prenájmu
• Zanedbajú registráciu a dane – NIE číslo, registrácia na radnici, daň IBI
• Podceňujú právnu kontrolu kúpy – kúpia bez preverenia vlastníctva alebo povolení
• Zabúdajú na mesačné poplatky – neplatenie môže viesť k súdnym sporom

Poistenie nehnuteľnosti – na čo si dať pozor

V Španielsku nie je poistenie povinné, no veľmi sa odporúča – najmä v komunitách s viacerými bytmi.

Na čo si dať pozor pri výbere poistenia:

• Či kryje aj škody na spoločných častiach alebo len interiér bytu
• Poistné limity pri vode, požiaroch, krádežiach
• Asistencia v prípade havárie (24/7 hotline, rýchly výjazd technika)
• Jazyková podpora – mnoho poisťovní má zmluvy iba v španielčine

Čo robiť pri škodách (napr. záplavy, únik vody atď.)

Postup pri škode:

1. Minimalizuj škodu – napr. zavri hlavný ventil vody
2. Kontaktuj poistenie – oznám škodu čo najskôr (telefonicky alebo online)
3. Zdokumentuj všetko – fotky, faktúry, popis škody
4. Informuj správcu komunity – ak sa škoda týka spoločných častí
5. Získaj technickú správu (peritaje) – často ju zabezpečuje poisťovňa

Pozor: Ak škodu spôsobí sused alebo spoločné zariadenie, môžeš požadovať náhradu aj cez ich poistku.

Vlastníctvo nehnuteľnosti v Španielsku: Registrácia, dane a právne kroky po kúpe

Keď si kúpite nehnuteľnosť v Španielsku, nekončí to podpisom zmluvy. Aby ste sa stali oficiálnym vlastníkom a vyhli sa pokutám, musíte splniť ešte niekoľko dôležitých povinností. Tu je praktický prehľad.

Registrovanie nehnuteľnosti na tvoje meno

Po kúpe musí byť nehnuteľnosť prepísaná v katastri nehnuteľností – Registro de la Propiedad.

Ako to prebieha:

• Po podpise notárskej zmluvy (escritura pública) notár zvyčajne zabezpečí predbežný zápis.
• Následne musí byť zmluva registrovaná v katastri (registro) – to môže urobiť právnik, gestor alebo notár.
• Je dôležité, aby bol zápis dokončený – inak formálne nie si vlastníkom.

Doklady potrebné na registráciu:

• Notárska zmluva
• Daňové potvrdenia o zaplatení ITP alebo IVA
• NIE číslo

IBI – každoročná daň z nehnuteľnosti

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) je mestská daň, ktorú platí každý vlastník nehnuteľnosti. Výška dane závisí od katastrálnej hodnoty (valor catastral) a polohy.

Ako sa platí:

• Raz ročne (zvyčajne na jeseň) cez miestny mestský úrad (Ayuntamiento)
• Môžeš si nastaviť priame inkaso (domiciliación bancaria) – odporúčané
• Výška IBI sa môže pohybovať od 150 € po 1 000 € ročne podľa typu nehnuteľnosti

Poznámka: Ak kupuješ nehnuteľnosť počas roka, predávajúci a kupujúci sa často dohodnú na pomernom rozdelení dane.

Basura – daň za odpad

Okrem IBI sa platí aj daň za odvoz odpadu, tzv. Tasa de basura.

Kde ju nájdeš:

• Tiež ju spravuje mestský úrad (alebo cez miestnu agentúru na správu komunálnych poplatkov)
• Nie vždy je zahrnutá v IBI – môže byť zvlášť
• Často je na faktúre alebo v oznámení, ktoré príde poštou alebo e-mailom
• Suma sa pohybuje od 50 € do 200 € ročne

Ako si zariadiť trvalý pobyt (residencia)

Získanie trvalého pobytu (residencia) v Španielsku, konkrétne na Costa Blanca, vyžaduje splnenie niekoľkých podmienok. Ak ste občanom EÚ, proces je jednoduchší a zahŕňa registráciu na miestnom úrade trvalý pobyt (Empadronamiento) a získanie čísla rezidenta (NIE). Pre občanov mimo EÚ je potrebné preukázať finančnú nezávislosť, platné zdravotné poistenie a spĺňať ďalšie legislatívne požiadavky. Proces môže trvať niekoľko týždňov a vyžaduje návštevu rôznych úradov, ako je polícia alebo imigračné oddelenie.

Najlepšie mesiace na bývanie tu – klíma, počasie, sezóny

Costa Blanca je známa svojím príjemným podnebím, ktoré je ideálne na bývanie po celý rok. Najlepšie mesiace na bývanie sú jeseň (september až november) a jar (marec až máj), keď sú teploty mierne a príroda v plnom kvete. Letá (jún až august) môžu byť horúce, s teplotami dosahujúcimi až 35°-42°C, ale morské vánky znižujú pocit horúčavy. Zima je veľmi mierna, s teplotami okolo 10-15°-25°C, čo robí z Costa Blancy obľúbené miesto na únik pred chladom v severnej Európe.

Zdravotná starostlivosť – ako funguje pre cudzincov

Zdravotná starostlivosť na Costa Blanca je kvalitná a dostupná, pričom cudzincov pokrýva systém verejného zdravotného poistenia, ak sú registrovaní ako rezidenti. Občania EÚ môžu využívať svoj európsky preukaz zdravotného poistenia (EHIC), ktorý im umožňuje prístup k verejným zdravotným službám. Pre nečlenské krajiny je nutné mať súkromné poistenie alebo byť zamestnaný v Španielsku, aby sa stali súčasťou verejného systému. Mnoho cudzincov si vyberá aj súkromné zdravotné poistenie pre rýchlejší a pohodlnejší prístup k službám.

Školy a vzdelávanie na Costa Blanca

Na Costa Blanca je široká ponuka vzdelávacích inštitúcií, od verejných škôl až po medzinárodné školy. Pre deti, ktoré nehovoria po španielsky, existujú školy s programami v angličtine alebo iných jazykoch. Medzinárodné školy ponúkajú kurzy v angličtine, pričom niektoré z nich pripravujú deti na britské alebo americké diplomy. Miestne verejné školy sú zdarma, ale vyžadujú určité základy španielčiny. Vzdelávací systém je kvalitný a zameriava sa na moderné vyučovacie metódy a rozvoj kreatívneho myslenia.

Životné náklady – potraviny, energie, služby

Životné náklady na Costa Blanca sú nižšie v porovnaní s inými západoeurópskymi regiónmi, ale stále sa líšia podľa konkrétnej lokality. Potraviny sú cenovo dostupné, najmä ak nakupujete na miestnych trhoch, kde nájdete čerstvé produkty za rozumné ceny. Energie (elektrina, plyn) môžu byť trochu drahšie, najmä počas letných mesiacov, keď je klimatizácia často v prevádzke. Ceny za služby, ako je internet alebo mobilné služby, sú rozumné a konkurencieschopné. Ak plánujete žiť na Costa Blanca, váš mesačný rozpočet závisí od životného štýlu, ale všeobecne sa považuje za cenovo prístupné miesto na bývanie. Za mňa osobne mám všetko lacnejšie ako na SK.  Od elektriny až po miestnu zeleninu či ovocie o nehnuteľnostiach ani nehovorím, ruinu na rekonštrukciu zoženiete od 60.000€, novostavbu s bazénom a záhradou od 130.000€ plus poplatky až po 3 kg domácich pomarančov kg za 0,70€.